あまり聞きなれない方が多いと思いますが、今回は”抵当権”と解体工事の関係について説明を致します。

 

 

《まず“抵当権”って何だろう❓》

 

 

まず抵当権は、民法において次のように定義されています!

 

 

 

以下引用

「抵当権の内容」

第三百六十九条  抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。

 

つまり簡単にご説明すると、自己の債権の代わりとして不動産の所有権を設定している、ということになります!

 

そんな抵当権がついた建物は果たして解体できるのでしょうか、、、

 

 

《そのまま壊してはいけない⁉️》

 

抵当権が付いた建物をそのまま壊すことはできません。

 

物理的には解体工事を行うことができたとしても、後々に民事訴訟に発展してしまう可能性があるため大きな注意が必要になります!

 

 

《損害賠償請求の可能性❓》

 

抵当権が付いた建物を壊すということは、抵当権者の権利を無断で奪うことになってしまいます。

 

その為、後々損害賠償請求をされる可能性があるのです!

 

単純な事ですが、軽く見ていると大きな損害を受けることになるかもしれませんので、しっかりと手順を踏んで工事を進めることが大切になります!

 

《 まずは残債の確認❓ 》

 

まずは残債がいくらあるのかの確認をする事が必要です。

 

既に、すべて返済をしている事が確認出来れば、抵当権者から承諾書を取得することで工事が可能になります!

 

また、残債が残っている場合は、抵当権を他の不動産に付け替えてもらうか、無担保での借入が可能なように債権者に承諾を得る必要が出てきてしまいます。

 

《 滅失登記にも影響❓ 》

 

 

今回は解体工事に関する説明を簡単に致しましたが、以前に記事に致しました建物滅失登記の際にも抵当権者の承諾は必ず必要になってきます!

 

【 〜 まとめ 〜】

 

 

相談や交渉には手間が掛かることがあるかもしれませんが、一つひとつ順番に進めていく事がです!  

 

 

今回の内容は後から大きな問題になる可能性も出てきてしまいますので知識として覚えておきましょう !!

 

 

 

 

【植栽や下草などは自分(DIY)でやってしまおう!】

 

シンボルツリーなどの植栽やエクステリア周りに使う下草などは、外構専門業者でもほぼ取引のある造園屋さんなどから仕入れられています。

 

ですが、近くの花木センター・園芸センターを見てみると意外にも安くて良さそうな植栽が多いのです!

 

もしも、自分で植えることがイヤでなければ、あらかじめ業者さんには植える場所をプランだけしてもらっておき、植栽を自分で植えてしまうという方法もありです。

 

業者から出てきた植栽の見積もりと花木センターなどの値段を比較してみて考えてみて下さい!

 

良心的な外構専門業者さんならば、あなたの敷地のどの場所にどんなものを選べば良いか喜んでアドバイスをしてくれるはずです!

 

また、今の時代ネット上には多くの情報が載っています!

シンボルツリーの選び方から、植え付けの時期、剪定の方法まで全てネットを見れば自分で調べると事が出来るのです。

 

自分でやるという手間を惜しまない場合には、この方法で確実に費用を安く抑えることができるでしょう!

 

 

【表札・ポストなどは自分で用意する❗️】

 

今の時代、ネット通販って本当に色々な商品が安い値段で売っていますよね?

 

エクステリア商品も例外ではないのです!

 

エクステリア専門業者を通さないと買えない商品もなかには結構ありますが、あなたがネット通販で気に入ったものがあったならばそちらを購入してしまうという方法もありでしょう‼︎

 

特に表札やポストなどはネット上にも特にたくさん出回っており、安い価格でお気に入りのものが見つかるかもしれません。

 

 

また、ハンドメイドが得意な方ならオリジナルの表札などを作ってしまうということも良いのではないでしょうか?

 

 

業者さんによりますが、ほとんどの業者がお客さんが自分で用意したものの取り付けも行なってくれるところが多いです。

 

 

先ずは遠慮なく業者さんに相談してみましょう!

 

 

【プランや見積もりから安くできる部分を相談してみよう!】

 

 

お客様でどうしても気に入ったプランが出てきた時、どうしても予算が厳しい場合があるでしょう。。

 

 

外構のプロではないあなた自身が専門的に考えることは大変難しい事だと思います。

 

 

でも良心的な業者ならば、どうしたらそのプランに基づいて費用を安くすることができるか知恵を絞ってくれるはずです!!

 

素材を変更したり、一部プランを変更したり、今すぐにやるべき部分と後に回す部分を提案してくれたり、方法は様々です!

 

 

モダン、和風、ナチュラルなどプランで出している全体的な雰囲気は残しつつも、使う素材を変えるだけでも金額は抑えられる場合があります。

 

 

【 〜 まとめ 〜 】

 

 

上記で説明した通り、費用抑える方法はいくつもあります!

優良な業者と言うものは、何より第1にお客様の要望を優先してお客様の理想通りの施工をしてくれる業者の事です!

なので先ずは遠慮なく業者の担当者に相談をしてみましょう!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

外構工事の施工を考えている場合、「こんな業者に頼まなければ良かった・・・」なんて後悔だけは避けたいところです。

 

せっかく高いお金を払ってお願いをするからには満足したいですよね!?

 

そのためにはどんなポイントを念頭に置いて業者選びをすればいいのでしょうか。

 

失敗しない外構業者選びの5箇条を説明していきたいと思います!!

 

 

【〜その1.〜 現調を行なっているのか?】

 

設計図などの資料のみを参考にして見積りを出してもらうのではなく、実際に工事をする現場に来て計測してもらったり、隣地との兼ね合い、道路状況などを確認してもらいましょう。

 

もし資料と現場に相違があればしっかり説明して貰う事も非常に大事なポイントです!

 

このポイントを外すとこんな失敗が・・・

 

現場と資料に相違があったせいで追加費用が出たり、要望通りの仕上がりにならなかったとしても「資料を元にやりましたから」と主張され、納得できない結果になってしまうことがあるのです。。

 

 

【〜その2.〜お客様の要望に対してプロとしての意見を明確にアドバイスしてくれたか?】

 

依頼主が素人感覚で言ったデザインや要望が実際の工事にマッチしているかどうかは、多くの経験に基づく意見を持ったプロではないと判断が出来ません。

 

「こんなイメージに仕上げてほしい!」というお客様の要望通りに進めてしまうのではなく、全体的にバランスのいいデザインなのか、それをした場合のメリット・デメリットなどをちゃんと教えてくれる業者は誠意のある業者と言えるでしょう。

 

 

このポイントを外すとこんな失敗が・・・

 

素人の目線で依頼主の要望をそのまま取り入れて仕上げてしまうと、「なんかイマイチ・・・どうして言ってくれなかったのか」「もっとコストダウンに繋がる提案をしてほしかった」という後悔に繋がることがあります。

 

多くの施工を経験してきたプロだからこその意見をできるだけ言ってもらうようにしましょう!

 

 

【〜その3.〜 見積りに明細が細かく記載してあるのか?】

 

外構工事での見積書の見方として、細かな項目ごとにしっかりと金額の明細が記載してあるのか必ず確認を致しましょう!

 

もし意味の分からない用語などがあれば、理解できるまで細かく質問したり、例えば「諸経費」という項目があればどのような費用が含まれているのか確認をしてください。

 

このポイントを外すとこんな失敗が・・・

 

 

見積り提出時に、業者から提案内容と明細の説明がないと、素人目線では金額でしか判断することができません!

 


それでは、要望がすべて反映されているかどうかの判断もできませんし、もし別途工事という項目が含まれていたら工事着工後に追加費用が発生することがあり、トラブルの元になりかねません!!

 

以上が外構業者選びの3カ条になります!

 

【 まとめ 】

 

世の中には数多くの外構業者があります!

良い業者もあれはやはり悪徳業者も存在致します。。

せっかくの外構工事、失敗しない為にも今回説明した3カ条をしっかりと守り、満足いくような外構工事にしていきましょう!!

 

 

 

 

前回に引き続き、今回は解体工事が終わった後にしなければならない手続きについて解説していこうと思います。

 

無事に解体工事が完了したら、それで終わりという訳ではありません!

 

最後に大切な仕事が残っているのです。

 

これは施主が行うものになりますので、しっかりと覚えておきましょう!

 

『建物滅失登記⁉︎』

 

解体が完了し、その土地の上に建物が存在しなくなったことを法務局の登記簿に登記する手続きの事を「建物滅失登記」と言います!

 

不動産登記法第57条において「解体工事完了後から1ヶ月以内」に行うよう定められているのです。

 

もし登記を怠った場合は、最大で10万円の過料が発生する可能性があるほか、存在しない建物に対して固定資産税が課税され続けることになってしまいますので、必ず速やかに手続きを済ませるようにしなくてはいけません。

 

手続きを済ませる為に集めなければならない書類は下記になります!

 

〜解体業者から受け取るもの〜

 

・取り毀し証明書(解体工事完了後に発行してもらえます)

 

・解体業者の印鑑証明(取り毀し証明書と同時に依頼します)

 

・解体業者の会社謄本(または資格証明。自治体によっては不要のケースもあります)

*解体業者の会社謄本や資格証明が必要かどうかは法務局にて確認ができます。

 

〜施主が用意するもの〜

 

・建物滅失登記申請書(法務局に出向いて取得します)

 

・案内図(Google Mapをプリントアウトしたものでも、市販の地図をコピーしたものでも構いません)

 

*案内図には「解体をした建物があった場所」がはっきりと分かるように赤ペンなどで丸をつけておくと分かりやすくて良いでしょう。

 

これらの書類をまとめて法務局の窓口に持参するか、郵送で申請を行います!

 

法務局の混み具合にもよりますが、1週間程度で登記が完了する流れになります。

 

不備が無ければ法務局から「登記完了証」が発行されますので受け取ります!

 


〜   さいごに   〜

 

解体工事には様々な届出や手続きが必要になりますが、そもそも解体工事自体、普通の方は頻繁に行うものではありませんので、ついつい忘れてしまいがちです。

 

解体業者が「○○は提出しましたか?」「○○が必要になりますが代行しましょうか?」などと言ってくれることもありますが、先程説明した通り中にはうっかり提出を忘れてしまうと罰則が与えられてしまうものもあります!

 

全てを覚えておく必要はありませんが、もし解体工事を行う状況になった時に「そういえば!」と思い出せるように、どこかにまとめてメモをしておくと良いかもしれませんね!!

 

また、手続きに時間を要する可能性があるものもありますので、準備はできるだけ前倒しで早めに取り掛かるように致しましょう!

 

 

 

 

解体工事を始めるにはいくつかの手続きと出さなくてはならない届出があります!

 

 

解体業者が手続きを代行してくれるものなどもありますが、施主もしっかりと把握しておくことで手続き漏れなどを防ぐことに役立ちます。

 

 

今回は特に一般の家屋を解体する際に必要になる手続きや届出について簡単に解説さしていきたいと思います。

 

 

【建設リサイクル法に関する届出⁈】

 

まず建設リサイクル法という法律を聞いたことがない人がほとんどだと思います。

 

建設リサイクル法とは、「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律」になります。

 

 

延べ床面積が80平米を超える家屋を解体する場合建設リサイクル法に基づいてきちんと届出を行う必要があります。

 

これは必須事項になります!

 

逆にこの届出を出していない業者は工事を行う事が出来ないという事になります。

 

なお、解体工事届出は原則として施主が行うものですが、解体業者が代行してくれることがほとんどです!

 

 

その場合は、施主の「委任状」が必要になりますので用意しておくとスムーズでしょう。

 

また提出の期限と致しましては、着工日の7日前になります。

 

 

リサイクル法の届出はかなり重要な手続きになりますのでしっかり覚えておきましょう!

 

 

【道路使用許可申請⁈】

 

続いて建設リサイクル法に続いてとても重要な「道路使用許可申請」についての説明を致します。

 

 

解体現場の敷地内に重機や作業員の車両などが停められるスペースがあれば良いのですが、もし余裕が無い場合は敷地外の道路に駐車せざるを得ない状況があると思います。

 

 

その場合、解体現場の住所を管轄する警察署長に対して「道路使用許可」を申請し許可を得る必要があるのです!

 

 

なお、申請にあたっては地域によって異なりますが、手数料として2,000円~2,700円が必要となります。

 

また申請は基本的に解体業者が行うことになりますが、その場合は申請手数料が必要になりますので、いずれも覚えておいて損はありません!

 

【各ライフラインの停止手続き⁉︎】

 

 

解体工事を着工する前に、電気・ガス・インターネットなどのライフラインを停止する必要があります!

 

それぞれの管理会社やサービスプロバイダーなどに連絡を入れ、「解体工事の日程」を伝えて停止してもらうことになります。

 

水道については、解体業者が使用する場合がほとんどです。

 

粉塵が舞うのを防いだり、散水して均したり、工具や作業員の手足を洗ったりするなどの目的です。

 

事前に解体業者に「水道は停止しない方が良いでしょうか?」と確認をしておくと良いでしょう。

 

 

ここまでが解体工事前に行われる一般的な手続きや届出の簡単な流れになります!

 

なお、ライフラインの停止の際、現場の住所を管轄する消防署に「危険物貯蔵所廃止届」や「消防指定水利廃止届」を提出しなければならないケースもあります。

 

これは消防法の規定にのっとって判断されるものとなりますので、消防署に事前に確認をしておくと間違いないでしょう!

 

《ま と め》

 

上記で説明した通り、絶対解体工事にはやらなくてはならない手続きがあります!

したがって上記のような手続きを行わない業者は“悪徳業者”の可能性が高いです!

工事で失敗しないように最低限の知識をつけてから業者選びをする事をお勧め致します!

 

次回は解体工事の後の手続きの説明をしたいと思います。

 

 

 

現在、空き家を活用したビジネスが住宅業界を賑わせています!

 

解体を前提に一軒家に住む方が圧倒的多数を占める日本では、昔は中古住宅を売りに出すこともさえも珍しいことだったのです。

 

しかし、空き家購入を考える人も、中古住宅の隠れた欠陥を確認する手間やコストに時間をかけすぎているのが実情です!

 

そもそも、空き家が増えている地域は経済が衰退していて仕事がなかったり、人口減少で地域コミュニティーが崩壊していたりするケースが多いのです!

 

その場合、地域産業の活性化やコミュニティーの構築をコンセプトとして提供できないと、空き家も売れません。

 

ここでは、空き家ビジネスの潜在的な課題と将来性を見据えた活用法について考えていきたいと思います!!

 

 

【空き家ビジネスの盲点!みんなは新築が好き⁈】

 


欧米では「家は使う込むほど価値が高まる」と言われております。

 

住宅を何世代にもわたってメンテナンスしながら使う文化があり、リフォームの際は将来の売却価値まで考慮するなど、不動産価値を維持・向上させることに居住者の関心も高いようです!

 

 

しかし、日本では新築時が最も価値が高く、およそ30年でその価値はゼロになるとされているんです!!

 

一代限りの「使い捨て」が前提で、不動産の価値を維持・向上させる意欲は低いのです。

 

その結果、日本の市場で売りに出される空き家は次の住む人々へのケアは不動産任せで、売主は売買に積極的に関与しておりません。

 

空き家をせっかくリノベーションしたとしても、借り手が現れるかどうか、どの程度の価値(不動産価格)を見込んでいるのか分からないという点では、空き家の市場価値は非常に流動的なのです。

 

【空き家ビジネス?主な3つの業態とは⁉︎】

 

こうした政府や自治体の動きに後押しされ、様々な業界で「空き家ビジネス」が生まれつつあります!

 

大きく分けると以下の3つに分けられます。

 

・貸し出しビジネス

・買い取り、再販ビジネス

・管理、メンテナンスビジネス


管理の行き届いていない空き家が増えると、地域の景観を損ねるだけでなく、倒壊や火災のリスクが高まったり、害獣や害虫が繁殖して衛生環境が非常に悪くなってしまいます。。

 

また、犯罪の温床になるなど、地域住民に与えるマイナス要因は大きいのです!

 

そのため、所有者に代わって物件を管理する事例が多くなり、確実に「空き家ビジネス」は地域の再興の大きな起爆剤として期待されています。

 

「空き家に対する税制優遇措置の撤廃」

 


2015年施行の「空き家対策特別措置法」では、隣接地に危険が及ぶ場合など「自治体が定めた特定の空き家」に対する固定資産税の優遇を廃止致しました!

 

また、所有者が自治体の是正勧告を無視した場合、取り壊し費用を所有者負担にできるよう改正されました。

 

「減税や補助金」


これまで、空き家の売買は通常の不動産売買よりも税負担が重く、空き家の処分を阻む一因になっていました。

そこで、政府は2014年に登録免許税を0.3%から0.1%に引き下げ、2015年には不動産取得税を減税する特例措置を導入しました。

一部の自治体では、空き家改修費を補助するといった動きもでています。

 

「民泊」の規制緩和


なんと2015年時点での訪日外国人は過去最多の1974万人に達しました。

 

凄い人数ですよね?!

 

その影響で、観光地は宿泊費の高騰を招いています。

 

政府は民間の空き家や空き部屋の活用を促し、国家戦略特区に限って、7~10日以上の宿泊等の条件付きで、旅館業法の適用除外とする「民泊」を認めているのです!

 

 

「メンテナンス代行サービス」


また、空き家の見回りや清掃、遺品整理などを代行するサービスも成長しています。

 

所有者が空き家をなかなか処分できず、遠方に住んでいるなどの理由で見回るのが難しいケースでニーズが急増しています。

 

そして、長期間の放置によって自治体から警告される件数も増えてきました。

 

その対策としてもメンテナンス代行サービスに注目が集まり、需要が増えているというわけなんです!

 

 

【なぜ空き家をうまく活用できない⁈】

 


所有者が亡くなるなどして、物件を今後どのようにするか決まらないと、その間は何の対処もされずに放置されることになります!

 

その時間は長期化することも少なくなく、いずれ周囲の近隣住民に危険や迷惑を及ぼす危険空き家にまで発展する可能性が高まります。

 

親族などの複数で空き家の活用方法を決める場合、共有者間での取り分や売却価格はいくらにするか、売却するにあたって誰が手続きをするのかなど、その都度、親族全員の合意形成が必要です。

 

このような事例の場合、共有者間で大変な手間がかかります。 また、合意に至るまでに共有者間で揉めてしまうことも珍しくはありません。

 

「空き家ビジネスの課題」

 

・中古住宅の質の悪さ

・地域経済の衰退

・借り手・買い手の情報不足

 

実家が現状で空き家になる可能性が高いのであれば、対応方法は事前に決めておくことが必要です。

 

空き家になってからでは対応が後手になるというのもありますが、生鮮食品のように物件の鮮度がどんどん落ちていきます。

 

放置状態が続くと、近隣住民にも迷惑をかけることになりますので、早めの資産活用法を話し合っておくことがや大切です。


不動産業者も相続のタイミングは絶好の機会ですので、大きいビジネスチャンスになります。

 

ここでいう不動産業者とは地元で大手のフランチャイズに属さず営業しているところです。

 

案件も地域密着のため、管轄に売り物件などが出ると聞けば、真っ先にコンタクトを取ってきます。

 

ただ、利益優先で顧客満足度から見ると低い会社もあり、自社が儲かれば良いと考えている業者がいます。

 

売却を考えていても販売活動に積極的になってくれなかったり、リフォームをしようと仲介を頼んだところ、ずさんな工事で高額の工事費を取られたり…。

 

不動産屋を選ぶ際はシビアな基準で見極めていきましょう!

 

【~まとめ~】

 

空き家ビジネスについてはいくつかの課題が指摘されています。

 

真っ先に挙げられるのは中古住宅の質の悪さです。

 

家を何世代にも渡って活用するという発想が根付かない限り、市場は拡大していかないでしょう。

 

しかし、今後ますます空き家が増えていく状況を考えれば、空き家ビジネスを活性化させなければなりません。

 

そのためには売り手・買い手双方が「WIN・WIN」の関係でなければならないと思います。

 

そのためには徹底した「情報開示」と統一された「規格」・「基準」の構築が必要になります。

 

 

買い手にとって重要なのは購入後の生活が以前と変わらないということが重要なのです。

 

単身シニアでも安心して暮らせるようなコミュニティーも大切ですが、空き家自体に新築時のような付加価値がなければ買い手は現れないでしょう。。

 

 

 

 

【擁壁によって起こり得るトラブルは?】

 

例えば擁壁を解体するとき、また、擁壁が倒壊してしまったとき…あなたの所有地に擁壁が存在していることで、大きなトラブルに発展してしまうかもしれません!


あなたはご自分の敷地内の擁壁の有無を把握していますか?

また、擁壁の状態や強度を理解できていますか?

大変なことになってしまう前に、今一度振り返ってみましょう!

 

 

〜検査済証の発行されていない擁壁〜

 

高さが2m以上の擁壁を作る際、確認申請を出すことが法律で義務付けられています。

 

この確認申請が出されていなかったり、確認申請を出していても検査済証等の証明する書類が存在しない擁壁は、建築基準法に違反した、不適格擁壁と言えます。

 


例えば擁壁のある敷地の購入を検討しているような時には、まず売り主に検査済証の所持を確認してみましょう!

 

売り主が所持していなかった場合でも過去の確認申請書が確認されれば適格擁壁と認められる事もありますので、役所に確認してもらうと良いでしょう。

 

 

 

〜作りのいい加減な擁壁!?〜

 

高さが2m以下の擁壁は、確認申請を提出したり検査を受ける必要はありません。

 

そこが落とし穴となり、構造計算等も行われない強度の弱い擁壁になっている場合があります。

 

証明を発行しなくて良い事を利用し悪徳業者がずさんな建築を行うおそれがあるのです。

 

たとえば、施行時に低品質なコンクリート(水を多く含んだもの等)を使うことでコンクリートの表面がだんだん剥がれてきてしまったり、適切な地盤の調査を行っておらず実は軟弱な地盤の上に擁壁を造ってしまっていて、擁壁が沈下してしまったり、鉄筋量を減らす・規格外ブロックを使用する等で強度の低い擁壁を作っていたり。

 

こうした工事で作られた擁壁は倒壊の危険がある為、直ちに作り変える必要があります!

 

〜既存不適格擁壁!?〜

 

既存不適格とは、建築時には定められた基準に則って建てられたものの、その後法令の改正・都市計画の変更等により現在の法律では不適格となってしまった建築物を指します。


現在の基準を満たしていない擁壁であっても、直ちに違法と判断されるわけではありませんが、増築・建て替えの際には現在の法令に適合するものを建築しなければなりません。

 

例えばコンクリートブロックで造られた擁壁は、当時は問題ないとされ建築されていましたが、コンクリートブロックは土留め用途としての適性がないものとされているため、現在では擁壁の造り直しを指導される可能性もあります。

 

過去に古い手法で造られた擁壁でも現在まで問題ない状態で残っているものもある為、直ちに建て直しが必要とされる場合ばかりではありませんが、この先もその状態のまま保たれているとは限りません。

 

特に石造りの場合では現在には使われない劣化しやすい石・軟弱な石等が使用されていることも多いため、年月が経つほど危険性が増すと言えます!

 

ご自身の所有している擁壁が違法なものであるかもしれない、と不安に思った方は、ご自分だけで判断せず、専門の調査士に依頼し、実際に擁壁を見てもらうようにしましょう!

 

〜擁壁が隣地とのトラブルの原因に⁉︎〜

 

ご自分の所有している家屋であれば、ご近所トラブルは避けたいものですよね⁉︎

 

しかし擁壁は意外にも近隣とのトラブルの原因となりやすいのです。。。

 

なぜ擁壁によって近隣とのトラブルが生まれてしまうのか。それには様々な理由があります。

 

 

いくつか例をご紹介していきましょう!

 

 

〜隣地との境界に建つ擁壁・どちらの擁壁⁉︎〜

 

現存している宅地の敷地の境界は法律によって必ずどの場所にするようにとは定められていない為、購入した宅地のどこが隣地との境界なのか所有者が知らない場合は多いです。

 

擁壁がどちらの敷地内にあり、誰の所有物なのか?擁壁が不適格であった場合どちらが造り直し費用を負担をするべきか?擁壁が倒壊した時責任を問われるのはどちらなのか?


このような場合、まずは双方で敷地の境界位置と、擁壁の越境の確認をするべきです。


専門業者にきちんと見定めてもらい、そのうえで協議を進めていく必要があります!

 

例えば擁壁があなたの所有物であると判断され、基礎等の一部が隣地に越境していた場合、建築当時の状況についても調査してみることも必要です。

 

もしも当時の敷地所有者同士が合意のうえで境界上に擁壁を建てたのであれば、現在の所有者である自分たちにおいても同じ認識を持ち、「境界はお互いのもの」と考えられれば問題にはなりません。

 

どちらにしてもしっかりと擁壁についての調査をし、双方で話し合うことが重要です。

 

〜擁壁の排水が隣地の敷地に流れていた!〜

 

擁壁自体は自分の所有地内にあるけれど、擁壁から出る排水が隣地の敷地内に流れてしまっていて、隣地からクレームがきた、というトラブルの例です。。

 

この場合は、擁壁の所有者であるあなたの方に非があるということになってしまいます。民法218条において雨水を直接隣地側へ排水するような工作物の建築は禁止されていますので、あなたがこの規定を反していることになるのです。

 


もしその擁壁をあなたが建てたわけではなく購入又は相続したものであっても、隣地の住民が妨害予防請求権により改善を求めれば、あなたはそれに従わなくてはなりません。

 

 

解決策として隣地の敷地内に排水溝を設置し、かかった費用を擁壁の所有者であるあなたが負担するという方法がありますが、勿論これは双方の話合いにより決定するものです。


近隣住民とトラブルになってしまった場合、まずは感情的にならずきちんと話し合いをし、もつれてしまったら専門的な知識を持つ第三者を交えて、しっかりとした調査をすることが必要です。話し合いから和解できることが一番平和的ですが、これを機にしっかりと敷地や擁壁について調査をすることも大事です!

 

【擁壁を解体するには❗️❓】

 

擁壁の解体や建て替えを考えているとき、以前に擁壁の解体工事を経験している人はほとんどいないと思います。

 

なかなか経験しないことだからこそ、いくら費用がかかるのか、どのように工事をするのかなど、わからない点が多く不安になってしまいますよね?


擁壁の解体工事の前におさえておきたい幾つかのポイントを今回は簡単にご紹介していきたいと思います!

 

 

〜その擁壁によって費用は変わる〜

 

擁壁の工事は擁壁の構造・素材・立地条件等により大きく変動しますので、一概にいくらと明言することはできません。

 

例えば道路を占有しての作業が必要となる場合はその分誘導のための警備員を配置する必要がありますし、大型車の進入が不可能な場所等ではそれだけ作業員の人件費が必要となるため、コストがかさんでしまいます。

 

使用されている素材によって使用する重機・取り壊しやすさも変わりますので、費用も変動していきます。

 

〜擁壁の解体工事の方法とは!?〜

 

擁壁の解体工事は、ざっくり分けると取り壊し・廃材の運び出しと処分になります。

 


ただし、擁壁の構造や使用されている材料によって取り壊しの方法や、廃材の処分方法も変わります。

 

例えば、古い石造りの擁壁を作業員が倒壊に注意しながら手作業で壊していくような方法もありますし、鉄筋コンクリート造りの擁壁をカッターやショベルカーなどの大きな重機を使用して取り壊す方法もあります。

 

〜擁壁解体時の注意点〜

 

擁壁解体の際気をつけなければならないことは、倒壊に注意しながら施工することです!


土を支えている擁壁を壊すということは、土砂崩れなどの危険性を頭に入れながら注意を払った工事をする必要があるということになります。

 

専門の業者であれば心がけている事でしょうが、施工業者には近隣地にも気を使いながら作業してもらわなければなりません。

 

もうひとつは、近隣住民からの理解と協力を得ることです。

 

これはかなり大事なポイントになります!

 

解体工事は騒音・振動等により近隣からクレームを受けやすいものですが、更に擁壁解体は先述のように倒壊の危険が心配されてしまう事もあります。

 

解体工事前に近隣の方々と話し合い、期間や工事内容について説明したうえで、安全性を伝える必要があります。

 

 

【まとめ】

 

いかがでしたでしょうか?

 

ご自身の所有地等に、思い当たる擁壁はございましたか?


家屋の構造も様々ですが擁壁にも種類があり、建築・解体方法もそれぞれ異なるという事がわかったと思います!

 


擁壁の解体工事を考えていらっしゃるあなたは、まずは擁壁の状態・構造・素材についてしっかりと把握し、建てられている敷地についてしっかりと調査しておきましょう!

 

 

 

 

 

日本は特に人口密度が高い国です!

 

様々な土地に家屋が建っていて、中には立地条件が悪いものもあります。

 

例えば、高低差のある土地の上に家屋を建てるとき、擁壁と呼ばれる構造物を設けて建築することがあります。

 

今回はこの擁壁にスポットを当て、擁壁の種類や構造から解体工事にかかる費用、トラブルまで、詳しくご紹介していきたいと思います!

 

【そもそも、擁壁って何❓❓】

 

擁壁とは、わかりやすく言えば土留めと言われる「土を抑えておくための構造物」です。宅地の土砂崩れ等を防ぐために、崖面のような傾斜面を支える役目をしているのです。

 

例えば、山などの斜面を切り取って平らな土地にする切土や、逆に斜面を土で盛ることで平らな土地にする盛土などの土地は人工的に造られた地盤のため、軟弱地盤と呼ばれる軟らかい地盤になっています。

 

そのためこうした擁壁の支えが必要となるというわけです。

 

擁壁を設置することでより大きな家屋を建てられるという利点もあります。

 

傾斜のある土地に擁壁を垂直に設置する事で、所有している土地の面積を有効に使うことができるという事です!

 

〜擁壁の形状と造り〜

 

擁壁にはいくつかの種類があり、素材や形状などそれぞれ異なります。

主に擁壁には鉄筋コンクリート造り、コンクリート造り、石造りのものがあります!

1つずつ説明致しましょう!

 

 

「鉄筋コンクリート造り」

 

鉄筋コンクリート造りは基礎部分を鉄筋で組み、コンクリートを打つという作り方で作られています。

 

コンクリートは曲げ応力が弱いため、鉄筋を組むことでコンクリートのその性質を補い、強度を上げることができるのです。

 

近年ではこの造りのものが主流となってきており、新しく造られる擁壁は大体の場合鉄筋コンクリートによって造られています。これは強度が最も高く安全だということが理由で、強度面の心配はほとんどないと考えられています。

 

「コンクリート造り」

 

コンクリート造りの擁壁は、無筋コンクリート造りとも言われます。


つまるところ、鉄筋を使わずにコンクリートのみで擁壁を作っているということです。

 

重力式と言われるコンクリート造りでは、重い材料で構築することで圧力に対抗する擁壁を作っています。

 

 

この構造の場合、安全性の改善のため下部が前、上部が奥になるよう斜めの形状になるように作られます。

 

 コンクリート造りの中では施行が最も容易とされていて、高さの低い擁壁を作る場合には経済的でもありますが、地盤が不安定な時には使用できないほか、高さが4m以上の擁壁を作る場合は通常よりも費用がかかってしまう事になります!

 

 

もたれ式と言われるコンクリート造りでは、地山が安定している状態の時もたれるように擁壁をコンクリートで打って形成する手法をとります。

 

この手法は鉄筋コンクリート造りで使用されることもありますが、基礎地盤が堅固でなければ作ることができず、また擁壁が自立していない状態で施行するため、施工中は注意しながらの作業が必要となります。

 

「石造り」

石造りの擁壁は石を高く積み上げて作られている擁壁です。

本物の石を積み上げている場合もあれば石を模したコンクリートブロックを積み上げて作られていることもあります。

練積み式と言われる石造りでは、石を積み上げた間にセメントやモルタルを流し込み、堅固に連結させる手法をとります。

大きな擁壁を練積み式で作る時は下部にコンクリートを打ち、より丈夫な基礎を構築する必要があります!

空積み式と言われる石造りは石を高く積み上げ、セメント等によって充填しないものを言います。

擁壁の造りの中で最も簡単な造りのもので、家屋を支えるものには向きません。


ほかにも古いコンクリートの塊を利用したガンタ積み擁壁や、擁壁が二段階になっている二段擁壁など、現在では使用されない造りも含め、擁壁にはいくつかの種類があるという事です!

 

【〜まとめ〜】

擁壁とは日本の特性によって様々な種類があり素材などもそれぞれ異なるという事です!

その2に続きます‼️